资本金比例下调 房地产刺激效果待察
【《财经网》北京专稿/记者 张映光】房地产资本金比例的下调，被认为是房地产刺激政策由需方调整转向供方调整的一个信号，但刺激效果仍有待观察。
5月27日，国务院公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中将保障性住房及普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，商品房最低资本金比例则下调至30%。
这是自1996年，国务院设定房地产项目资本金比例限制以来，首次下调这一比例。彼时，房地产项目资本金比例即为20%。2004年，国务院开始对房地产行业实施宏观调控，则调高至35%。
全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，房地产资本金比例下调的目的是为刺激房地产投资。“这是房地产刺激政策由需方调整转向供方调整的信号。”
2008年11月，国务院出台一系列刺激房地产政策，如减免交易环节税收、适当松绑二套房贷政策、降低按揭贷款利率等均主要着眼于刺激需求方入市买房。这些刺激政策是令房地产市场成交量迅速回升的主要原因。不过，中央政府在调整针对房地产开发的宏观调控政策时，则显得较为谨慎。
2009年上半年的房市小阳春，并未扭转房地产业的投资信心。国家统计局数据显示，2009年4月，房地产投资增幅回落6.5%，这是自1999年住房市场化改革以来的最低水平。
“房地产投资萎靡显然拉了GDP的后腿，这是令政府决定为开发商‘松绑’的主要原因。”一位业内人士表示，“这意味着开发贷款将进一步放松，开发贷款及融资占开发资金比例将上升。”
2009年第一季度，信贷政策的放松已经增加了房地产开发资金来源中国内贷款的增幅。国家统计局数据显示，2008年三季度至2009年一季度，国内贷款增幅分别为-9.9%、-7.8%和8%。2009年一季度，国内贷款在房地产开发资金来源中的比重由2008年四季度的16.8%上升为25.3%。
房地产开发企业自筹资金比重则出现下降。2009年一季度，房地产开发企业资金来源中自筹资金比重为37.6%，比去年四季度下降1个百分点。
聂梅生认为，国务院下调房地产自有资金比例，将令房地产企业自有资金比重进一步下调，开发贷款比重进一步上升。这有利于刺激房地产企业扩大土地储备，增加投资。
所谓房地产项目资本金，并非指房地产项目公司的注册资本金，而是指房地产项目的全部投资资金。
阳光100置业集团常务副总裁范小冲向《财经》记者表示，项目资本金比例限制主要影响了银行对房地产开发贷款和发放按揭贷款的审批，以及项目销售许可证的发放。
不过，银行和行政主管部门一般很难以数字衡量房地产自有资金占比，通常按照项目进展来确定房地产企业投入资金的比例。
“例如，有的银行规定工程出正负零就可以发放贷款，而有的银行则规定工程完成三分之二，才会提供开发贷款。”范小冲说。不过，随着土地出让金占项目资金比例越来越高，开发商又很难通过融资交付土地出让金，因此，一般能够取得土地使用证的房地产项目，均已能达到35%的自有资金要求。取得土地使用证则是开发商取得开发贷款的必要条件。
“下调项目自有资金比例的直接影响是可以令开发商减少预算，从而将有限的资金配备到更多的项目中，而且减小了取得开发贷款的难度。”范小冲说。
不过，因为自有资金比例限制，从来不是一个能够用数字来衡量的指标，因此，即使单独下调这一比例，不一定能获得好的刺激效果。
“如果，土地出让金依然卡得很死，只有全部缴清土地出让金，才能取得土地使用证，而这是申请到开发贷款所必需的条件，那么只是下调自有资金比例，在技术上，对开发商的帮助也不大。”范小冲说。
不过，伴随这次政策调整，各地方政府早已悄然放松了发放土地使用证的条件。“一般是允许企业分期缴纳土地出让金，这样只要交清一期的钱，就可以拿到这一期的贷款。”范小冲说。
聂梅生也表示，“地方政府放宽了土地出让金的支付条件与国务院此次下调自有资金比例，可以看作是一个有利于房地产开发企业的系列政策。”
尽管此次政策调整对普通商品房和其他商品房做出了区分，前者资本金比例下调了15%，后者只下调了5%。不过，这一政策调整，依然将对房地产投资资金比例产生直接影响。
各地目前对普通商品房的界定并不一致，如北京在去年规定新建普通商品房不得超过100平方米，四川省则规定普通商品房在140平方米以下。不过，普通商品房占各地房地产市场比例均是最大的。
2009年上半年，房地产市场成交量的井喷，令很多房地产开发商回笼资金，度过短期危机。不过，房地产投资的持续下滑，令人们很难对房地产市场未来走势保持乐观。
聂梅生认为，新的政策刺激信号如果能够抑制房地产投资下滑趋势，令投资开始出现增长，将成为房地产市场真正开始复苏的信号。
